프랜차이즈 커피 전문점 더벤티, 대주주 부동산 ‘고가 매입’ 의혹

최준경·박수암·강삼남 공동대표, 현금 잔치…57억원 시세차익 얻어 

2015년 부산에서 시작된 더벤티는 지난해 가맹점 1500호 점을 돌파하며 고속 성장 중인 중견 커피 프랜차이즈 기업이다. 2024년 기준 매출액 947억원과 영업이익 60억원을 기록했다. 더벤티는 공동창업자인 최준경(45%), 박수암(45%), 강삼남(10%) 3인의 공동대표가 지분 100%를 소유하고 있다.

6년 만에 121% 수익, ‘셀프 매각’의 마법

본지 취재 결과, 더벤티는 대주주 3인이 공동 보유하고 있던 부산 해운대구 케이엔엔(KNN)타워 25층 오피스 9개 호실을 105억 원에 취득했다. 해당 부동산 등기부등본에 따르면, 이들 3인은 2018년 6월 14일 해당 부동산을 공동 명의로 47억 4000만원에 취득했다.

2024년 8월 16일, 이들은 공동 보유한 부동산을 자신들이 지배하는 회사에 105억원에 매각함으로써 6년 만에 약 57억 6000만원의 시세 차익을 얻었다. 호실당 평균 매각가는 약 11억 6600만원으로, 2018년 취득 당시 호실당 5억 2600만원이었던 것과 비교하면 2배 이상 오른 셈이다.

이 과정에서 에스앤씨세인이 실거래가 대비 고가에 인수했다는 의혹이 제기된다. 국토교통부 실거래 자료에 따르면, 법인이 대주주로부터 호실당 약 10억 8100만 원(전용 26.3평 기준)에 매입한 지 불과 4개월 뒤인 2024년 12월 5일, 동일 건물 같은 평수의 실거래가는 8억 8000만원이었다. 법인이 시장가보다 호실당 약 2억원(전체 18억 원 규모)을 비싸게 사준 것이 아니냐는 지적이 나오는 이유다.

‘영끌 대출’ 매입에 회사 부담 가중

회사는 이 부동산을 매입하기 위해 막대한 빚을 냈다. 더벤티의 납입자본금은 1억 1111만원에 불과하지만, 이익잉여금 281억원을 보유해 현금 매입 여력이 충분했다. 그럼에도 불구하고 회사는 대주주 부동산 매입을 위해 수백억 원의 빚을 끌어다 썼다.

감사보고서에 따르면, 회사는 매입 대금의 85%가 넘는 90억원을 국민은행 시설자금대출(이자율 3.19%)로 조달했다. 이로써 더벤티는 대주주의 부동산을 매입하기 위해 대출을 받고, 연간 최소 2억8000만원의 이자 비용을 부담하게 됐다.

대주주 개인 빚, 법인 대출로 ‘설거지’

주목할 점은 부동산 거래 과정에서 대주주의 개인 채무가 법인으로 이전됐다는 사실이다. 매각 전 강삼남 공동대표는 해당 부동산을 담보로 채권최고액 36억원의 개인 근저당을 설정하고 있었다. 이 개인 채무는 법인이 부동산을 매입한 당일인 2024년 8월 16일 전액 말소되었으며, 동시에 법인 명의의 108억원 신규 대출로 대체되었다.

법인의 신용을 이용해 대주주의 개인 빚을 정리하고, 수십억원의 현금까지 확보해준 구조다. 회사법 전문가들은 “대주주가 지배하는 법인에 시장가보다 비싼 가격으로 부동산을 매각하고, 그 과정에서 법인이 기존 자산까지 담보로 제공하며 무리하게 대출을 받았다면 회사에 부담이 업무상 배임 혐의가 짙다”고 지적했다.

더벤티는 대주주들의 부동산 매입에 대해 정상적인 경영 활동이라고 답변했다. 더벤티 관계자는 “해당 부동산 거래는 거래 시점(2024년 8월)의 객관적인 감정평가 및 실거래가(평당 약 1920만 원)를 기반으로 체결된 정상적인 매매다“라고 밝혔다.

[출처/제보팀장]