이천·서울 다주택자 ‘세금 폭탄’ 주의보...5월 9일 양도세 중과 유예 종료

비조정지역인 이천 주택도 ‘주택 수 산정’ 포함 전략적 매도 순서 필요

다주택자들에게 적용되던 양도소득세 중과 유예 조치가 오는 2026년 5월 9일로 종료됨에 따라, 서울 등 조정대상지역과 비조정지역인 이천에 주택을 분산 보유한 다주택자들의 시름이 깊어지고 있다.

유예 기간이 끝나는 5월 10일부터는 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 감당하기 어려운 수준의 세금이 부과될 수 있기 때문이다.

5월 10일부터 중과 부활로 3주택자 최대 75% 세율2026년 5월 10일 이후부터는 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자에게 누진세율 기반의 기본세율(6~45%)에 높은 가산세율이 더해진다.

2주택자(조정지역) 기본세율 + 20%p (최대 65%)3주택 이상(조정지역) 기본세율 + 30%p (최대 75%)여기에 양도소득세의 10%가 부과되는 지방소득세까지 합산하면, 3주택 이상 보유자의 최종 세율 범위는 최대 82.5%에 달한다.

사실상 시세 차익의 대부분을 세금으로 납부하게 되는 셈이다. 이천 1채 + 서울 2채 보유 시나리오는? 이천시와 같이 비조정대상지역에 주택을 보유한 경우라도 안심할 수 없다.

이천 주택이 전체 주택 수 산정에 포함되기 때문이다. 예를 들어 이천(비조정지역) 1채와 서울(조정지역) 2채를 보유한 3주택자가 서울 주택을 먼저 매도할 경우, ‘조정대상지역 내 3주택 이상 보유자’로 간주되어 기본세율 + 30%p 중과세가 적용된다.

반면, 비조정지역인 이천 주택을 먼저 매도한다면 주택 수와 관계없이 중과세 없이 기본세율만 적용받는다.양도소득세 구조 (2026년 5월 10일 이후)

구분 기본세율 가산세율 적용 대상 최종세율 범위 기본6%~45% 없음1주택자, 비조정지역6% ~ 45%2 주택자6%~45%+ 20%p조정대상지역 내 2주택 최대 65%3주택 이상6%~45%+ 30%p조정대상지역 내 3주택 이상최대 75%"매도 순서가 절세의 핵심"전문가들은 유예 종료 전 매도가 어렵다면 '매도 순서'를 반드시 점검해야 한다고 입을 모은다.

중과세는 '매도하는 주택이 조정대상지역에 있을 때'만 적용되기 때문이다.

세무 관계자는 "이천과 서울에 주택을 중복 보유한 경우, 상대적으로 양도 차익이 적거나 비규제지역인 주택을 먼저 처분하여 주택 수를 줄인 뒤 서울 주택을 파는 것이 유리할 수 있다"며 "개별 과세표준에 따라 세부담 차이가 극명하므로 사전 시뮬레이션이 필수"라고 강조했다.