이천시, 1천 세대 이상 '미분양의 늪' 심화…지역 부동산 시장 '경고등’

'롯데캐슬'發 미분양 심화 특정 단지 집중 현상과 구조적 문제

이천시의 아파트 미분양 문제가 심각한 수준에 도달하며 지역 부동산 시장에 비상이 걸렸다.

지난해 말 10년 만에 최대치를 기록했던 미분양 물량은 여전히 1천 세대를 훌쩍 넘어서며, 국토교통부 지정 ‘미분양 관리지역’이라는 오명을 벗지 못하고 있다.

이는 단순히 주택 공급 과잉 문제를 넘어, 이천시의 도시 경쟁력과 장기적인 발전 가능성에 대한 근본적인 의문을 제기하고 있다.

이천시 도시주택과 예산심의에서 서학원 의원이 지적한 바와 같이, 현재 이천시의 미분양 세대수는 1천 세대가 넘는 것으로 파악된다.

특히, 전체 미분양 물량의 약 70%가 특정 단지인 '롯데캐슬 골드스카이 3차'에서 발생하고 있어 문제가 더욱 두드러진다.

해당 단지의 높은 분양가와 지역 일조권 문제 등이 복합적으로 작용하여 미분양을 심화시킨 것으로 분석된다.

부동산 전문가들은 "이천시는 반도체 산업 호재에 힘입어 공급이 과도하게 증가했지만, 교통·생활 인프라 확충은 속도를 따라가지 못해 실수요 유입이 제한적인 상황"이라고 지적한다.

이천 증포동 일대 84㎡ 아파트가 주로 3억~4억 원대에 거래되고 있는 현실은, 신축 분양가의 시장 적정성에 대한 논란을 가중시키며 가격 부담과 분양 물량 증가가 동시에 이어져 시장 불확실성을 당분간 지속시킬 것이라는 관측하고 있다.

과거 1,911가구까지 치솟았던 미분양 물량은 현재 1,600가구 안팎을 유지하고 있으며, '미분양 관리지역' 해제 시도에도 불구하고 여전히 1천 세대 이상이 미분양으로 남아있는 상황이다.

이천시는 현재 주택담보대출 규제 지역에서는 제외되어 있어, 오히려 서울이나 광주 등 수도권 인근 지역에서 전세난이나 높은 주택 가격으로 인해 이천으로 유입되는 수요를 긍정적으로 전망하고 있다.

또한, 국토교통부에 수도권 경계지역으로서의 특수성을 감안한 차별화된 정책 지원을 요청하는 등 미분양 해소를 위한 노력을 기울이고 있다고 밝혔다.

그러나 일각에서는 이러한 시의 낙관적인 전망에 대해 회의적인 시각을 보내고 있다.

대출 규제가 풀린다 한들, 인구 유입을 위한 필수적인 교통 및 생활 인프라가 제대로 갖춰지지 않은 상황에서 다른 지역의 수요를 흡수하기는 어려울 것이라는 비판이다.

특히 인근 여주, 감곡 등 타 시군이 역세권 개발 등을 적극적으로 추진하는 것과 대조적으로, 이천시의 도시 계획은 장기적인 비전 없이 제자리걸음이라는 지적이 나온다.

과거 타당성 부족을 이유로 무산된 도시공사 설립 시도 등이 현재 이천시가 미분양의 늪에 빠지게 된 구조적 원인 중 하나로 지목되기도 한다. 그마나 뒤늦게라도 이천시 도시공사가 설립을 앞두고 있어 기대가 크다.

이천시의 미분양 사태는 단순한 부동산 경기 침체를 넘어, 도시의 지속 가능한 성장 전략과 지역 경쟁력 전반을 재검토해야 할 시점임을 알리는 경고음이다.

현재의 미분양 관리지역 지정이 해제되었다가 새로운 분양 물량으로 다시 지정되는 '롤러코스터' 현상이 반복되는 한, 지역 경제 활성화는 요원할 수밖에 없다.

이천시는 미분양 사태를 해결하기 위해 단기적인 대책 마련과 함께, 교통, 교육, 문화 등 전반적인 도시 인프라 확충과 더불어 장기적인 안목에서 도시의 매력을 높일 수 있는 종합적인 비전과 전략을 수립해야 할 것이다.

부동산 시장의 불확실성이 커지는 지금, 이천시의 미래는 보다 과감하고 혁신적인 정책 결정에 달려 있다.