공인중개사는 중개의뢰인과 부동산거래를 직접 할 수 있는지요?

[문] 저는 김포시 장기동에서 부동산공인중개사무소를 운영하고 있는데 중개의뢰인과 직접 거래 계약을 체결하면 무효인지요?

[답] 공인중개사법 제33조 제6호는 중개업자가 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 금지하고 있습니다. 그리고 개업공인중개사가 제33조에 위반된 행위를 한 경우 중개사무소의 개설등록을 취소하도록 되어 있고, 제48조에서는 이 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있습니다. 그런데 이러한 금지 규정에도 불구하고 대법원은 “개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 공인중개사법 제33조 제6호의 취지는 개업공인중개사 등이 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는데 이용하여 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있게 될 것이므로 이를 방지하여 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있는바, 위 규정에 위반하여 한 거래행위 자체가 그 사법상의 효력까지도 부인하지 않으면 안 될 정도로 현저히 반사회성, 반도덕성을 지닌 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라 그 행위의 사법상의 효력을 부인하여야만 비로소 입법목적을 달성할 수 있다고 볼 수 없고, 위 규정을 효력규정으로 보아 이에 위반한 거래행위를 일률적으로 무효라고 할 경우 중개의뢰인이 직접 거래임을 알면서도 자신의 이익을 위해 한 거래 등도 단지 직접 거래라는 이유로 그 효력이 부인되어 거래의 안전을 해칠 우려가 있으므로, 위 규정은 강행규정이 아니라 단속규정이라고 보아야 한다(대법원 2017. 2. 3. 선고 2016다259677 판결).”라고 판시하였습니다. 즉 공인중개사법 제33조 제6호의 규정 취지 및 법적 성질은 강행규정(법규가 규정하는 내용 그 자체의 실현을 금지하는 규정으로서 계약은 무효이고 위반시에는 처벌을 받음)이 아니라 단속규정(국가가 어떤 행위를 단속할 목적으로 금지하거나 제한하는 내용을 담은 규정으로서 계약은 유효하고, 단속상의 처벌만 받음)이라며 중개업자와 중개의뢰인과 직접 거래의 효력을 부인하지 않고 있습니다.

[문] 甲은 김포시 00동장이 乙에게 발행한 인감증명서의 사용용도란에 기재된 내용을 임의로 지우고 다른 내용을 기재하여 다른 공공기관에 제출하면, 甲은 공문서변조죄 및 변조공문서행사죄가 성립할까?

[답] 공문서는 공무원 또는 공무소가 직무상 작성한 문서를 말하는데, 우리 형법은 ‘행사할 목적으로 공무원 또는 공무소의 문서 또는 도화를 변조한 자는 10년 이하의 징역에 처하도록 규정하고 있고 변조된 공문서를 행사한 자는 변조죄와 동일하게 10년 이하의 징역’에 처하도록 규정하고 있습니다. 인감의 증명을 신청함에 있어서 그 용도가 부동산매도용일 경우에는 부동산매수자란에 매수자의 성명, 주소 및 주민등록번호를 기재하여 신청하여야 하지만 그 이외의 경우에는 신청 당시 사용용도란을 기재하여야 하는 것은 아닙니다. 필요한 경우에 신청인이 직접 기재하여 사용하도록 되어 있으며 사용용도에 따른 인감증명서의 유효기간에 관한 종전의 규정도 삭제되었습니다. 따라서 유효기간의 차이도 없고 인감증명서의 사용용도란의 기재는 동장이 작성한 증명문구에 의하여 증명되는 부분과는 아무런 관계가 없으므로 형사상 공문서변조죄나 이를 전제로 하는 변조공문서행사죄가 성립되지는 않습니다. 그러나 임의로 인감증명서의 사용용도란을 고치는 행위를 하여서는 안됩니다.