송재덕 교수의 생활법률이야기-부동산매매

부동산매매대금은 10년이 지나면 받을 수 없다?

[문] 저는 13년 전 김포시 월곶면에 있는 임야 3,000평을 甲에게 매도하기로 하는 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 수령하였습니다. 저는 甲이 매매잔금을 지급하지 않으므로 위 임야의 소유권을 이전해주지 않았습니다. 그 후 甲은 잔금지급기일이 3년이 지난 후에 나타나서 제가 먼저 위 임야의 소유권을 자신에게 이전해 주면 매매잔금을 지급하겠다고 하여 저는 甲의 말을 믿고 위 임야의 소유권을 이전해주었으나 甲은 아직까지 매매잔금을 지급하지 않고 있습니다. 그런데 위 매매계약서상의 매매잔금지급기일로부터는 10년이 지났지만, 위 임야의 소유권을 이전해준 때로부터는 10년이 지나지 않았으므로 제가 甲에게 소멸시효가 완성되지 않았음을 주장하며 임야의 매매잔금의 지급을 청구할 수 있는지요?

[답] 민법은 채권의 종류에 따라 그 소멸시효기간을 규정하고 있습니다. 소멸시효란 권리자가 권리행사를 할 수 있음에도 불구하고 일정기간 동안 권리를 행사하지 않는 경우 그 권리가 실효되게 하는 제도를 말합니다. 민법 제162조 ①항은 “채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다”라고 규정하고 있고, ②항은 “채권 및 소유권 이외의 재산권은 20년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.”라고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하의 부동산매매대금청구권은 채권으로서 지급기일로부터 10년의 소멸시효기간이 적용됩니다. 그리고 대법원 판례는 “부동산에 대한 매매대금 채권이 소유권이전등기청구권과 동시이행의 관계에 있다고 할지라도 매도인은 매매대금의 지급기일 이후 언제라도 그 대금의 지급을 청구할 수 있는 것이며, 다만 매수인은 매도인으로부터 그 이전등기에 관한 이행의 제공을 받기까지 그 지급을 거절할 수 있는데 지나지 아니하므로 매매대금 청구권은 그 지급기일 이후 시효의 진행에 걸린다.”라고 하였습니다. 따라서 귀하의 위 토지매매잔금의 청구권은 잔금지급기일로부터 소멸시효가 진행되는 것이지 위 토지의 소유권을 이전해준 때로부터 소멸시효가 진행되는 것이 아닙니다. 즉 귀하가 甲에게 잔금지급기일로부터 10년이 경과하도록 시효중단조치를 취하지 않은 이상 위 매매잔금채권은 소멸시효가 완성되어 매매잔금의 지급을 청구할 수 없습니다.

근저당권을 설정하고 노름 돈을 빌려준 경우 근저당권의 효력은?

[문] 저는 얼마 전 친구가 부친상을 당해 친구를 위로하기 위해 문상을 갔다가 마을 선후배들끼리 벌어지고 있는 노름판에 끼어들어 제법 많은 돈을 잃게 되었습니다. 저는 잃은 돈을 되찾기 위하여 같이 도박을 하던 甲에게 차용증을 작성해주고 돈을 빌려 계속 도박을 하였으나 그 돈도 모두 잃게 되었습니다. 그런데 甲은 저에게 그 돈을 당장 갚지 못하면 저의 유일한 재산인 조그마한 아파트에 근저당권이라도 설정해달라고 하여 어쩔 수 없이 甲에게 근저당권을 설정하여 주기로 하였습니다. 제가 도박장에 끼어들고 근저당권을 설정해준 것이 잘못이지만 노름 돈을 원인으로 한 근저당의 효력에 대하여 알고 싶습니다.

[답] 흔히 농담 반 진담 반으로 ‘노름빚은 안 갚아도 된다.’라는 말은 들어 보았을 것입니다. 그러나 위 말은 틀린 말은 아니고 나름대로 의미가 있는 말입니다. 도박으로 돈을 잃어 빚을 지고 그 빚을 갚기로 한 계약 등은 민법 제103조에 의한 ‘선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 행위’로서 무효가 됩니다. 그러므로 도박자금으로 돈을 빌리고 차용증서를 작성해 준 경우에는 무효로서 법적인 책임이 없습니다. 그리고 도박자금을 빌려준 자가 소송을 제기하더라도 노름빚을 원인으로 써준 차용증이므로 변제할 수 없다고 항변하면 법적 책임을 면할 수 있습니다. 그러나 민법 제746조에 의하면 “불법의 원인으로 인하여 재산을 급여하거나 노무를 제공한 때에는 그 이익의 반환을 청구하지 못한다. 그러나 그 불법원인이 수익자에게만 있는 때에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있으므로, 노름빚을 진 사람이 변제할 의사로 이미 지급하였다면 그 후 다시 이미 지급한 돈에 대하여서는 반환을 청구할 수는 없습니다. 즉 노름빚을 진 사람도 ‘선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 행위’를 하였기 때문에 이미 변제한 이상 다시 그 돈을 돌려달라고 청구하는 것도 불가합니다. 그러므로 귀하는 甲을 상대로 위 근저당권설정등기는 도박자금을 원인으로 한 설정등기가 이루어졌고 이는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 행위로서 무효임을 주장하여 그 말소를 청구하시기 바랍니다.